| Инвестируем в гостиничный бизнес. Обзор рынка | ||||
|
 Лето этого года, помимо традиционного отдыха, неизбежного, хоть и не столь масштабного как в докризисные времена, заставляет потенциальных инвесторов задуматься о ближайшем будущем, которое ожидает этот сектор предпринимательской деятельности. Ведь кризис — не вечен, как, впрочем, не вечно проседание цен на рынке гостиничной недвижимости. Жадность губит готельера Гостиничный бизнес подошел к началу кризиса в достаточно удачной форме — после снятия обильных пенок с основного курортного и даже, частично, «бархатного» сезонов, прошедших в 2008 г. на инерции былого благополучия и соотвтствующего размаха. Тем не менее, уже к началу декабря валютная паника, общая экономическая нестабильность и связанные с этими неприятными явлениями многочисленные отказы украинцев от зимнего отдыха, заставили владельцев отелей призадуматься. Выходов из создавшегося положения представлялось всего два: пытаться привлечь клиентов дополнительными скидками и бонусами или, пока не поздно, выставлять бизнес на продажу. Что касается первого, то даже почти 30%-е снижение заполняемости гостиниц на рождественские каникулы не заставило их хозяев существенно сбросить цены. Добавим сразу, что подобная тенденция — не только не уступать, но и повышать цены, дабы компенсировать таким образом уменьшение потока гостей, сохранилась и до настоящего времени. Что касается предложений гостиниц, пансионатов и мини-баз отдыха на продажу, то с февраля по начало мая их количество оставалось практически неизменным (9,0% - 9,5%) от общего числа предлагаемых к продаже объектов. Затем (после традиционных «каникул» первой декады мая), рынок несколько оживился — предчувствуя значительное сокращение летом, многие собственники мини-отелей, распложенных вне курортных зон (в общем случае, подальше от воды вообще) и ориентированных, преимущественно, на бизнес-туризм, выставили их на реализацию. Общий прирост предложений во второй половине мая — начале июня достиг 1,5% и, таким образом, сектор гостиничных предприятий на рынке продажи готового бизнеса расширился до 11%. Наименее значительным при этом по-прежнему оставался прирост продаваемых объектов гостиничного бизнеса в юго-восточных, южных (побережье Азовского и Черного морей, п-ов Крым), и также западном регионах Украины (Карпаты, Закарпатье), а наиболее активным — на промышленном востоке страны. Со второй половины июня приток новых предложений ожидаемо снизился почти до нуля — более того, некоторые собственники объектов уже выставленных на продажу начали всерьез подумывать над переносом активных действий в этом направлении на конец курортного сезона, с соответствующим повышением цены. Однако данные по текущей заполняемости гостиниц в южных и западных основных курортных районах страны (–35-40% в середине мая и –20-25% к середине июня — по сравнению с аналогичными показателями прошлого года) не дают достаточно обоснованных поводов к подобного рода оптимизму. Таким образом, можно ожидать дальнейшего роста предложений по продаже бизнес-объектов данного сектора уже со второй декады августа — из числа тех, кто по итогам двух первых летних месяцев не получит желаемых их владельцами результатов. Однако говорить о существенном снижении цен не приходится — как бы там ни было, к осени гостиницы подойдут с некоторым запасом финансового «жирка», успешно наваренного на желающих отдохнуть, несмотря на кризис. Где и сколько стоит удовольствие Подобно другим бизнес-объектам, цены на гостиницы в значительной части диктуются географией. Однако не следует думать, что отсутствие моря или, по крайне мере, небольшого, но личного озера прямо под окнами апартаментов, значительно снизит цену на них. Следует отметить, что большинство вариантов представляют объекты эконом+ и бизнес-класса или же официально сертифицированные как двух– трехзвездочные гостиницы. Анализ рынка показывает, что наиболее живучими (и, соответственно, реже предлагаемыми к продаже) являются пасионаты и базы отдыха т.с. «экстра-эконом» класса — с минимальным уровнем отделки и удобств. Примерное представление о текущих ценах можно получить, ознакомившись с характеристиками предприятий этого типа, прошедшими проверку специалистами компании ИнтерКредит. Стоимость объектов, в зависимости от расположения и уровня исполнения колеблется в следующих пределах: Южные регионы — от 700 тыс. долл. (базы отдыха на Арабатской стрелке, АР Крым), до 1 млн. 500 тыс. долл. (оздоровительный комплекс на курорте пгт. Сергеевка, Одесская обл.) Юго-восток — от 1 200 млн. долл (гостиница в г. Запорожье), до 1 млн. 600 тыс. долл (гостиничный комплекс на берегу Азовского моря, в пгт. Кирилловка, Запорожской обл. Западные регионы — от 480 тыс. долл. (база отдыха в Ивано-Франковской обл.) до 3 млн. 200 тыс. долл. (гостинично-оздоровительный комплекс в г. Трускавец, Львовской обл.) Северо-восток и восток Украины — от 600 тыс. долл (база отдыха в Сумской обл.) до 3 млн. долл. (4-х звездочный гостиничный комплекс в г. Кривой Рог). Что же касается гостиничных комплексов в самом Киеве, то здесь цены на них достигают 10 млн. долл. и выше. Стоит ли покупать? Для того, чтобы оценить перспективы гостиничного бизнеса в Украине, на минутку обратимся в прошлое — чтобы знать, с чем сравнивать. Так, в последний предкризисный (2007 г.) объем реализации услуг, предоставленных отелями и другими объектам для краткосрочного проживания в Украине, составил 2 млрд. 47 млн. грн. (+ 35% по сравнению с 2006 г.) Среднегодовой коэффициент загрузки гостиниц в среднем по Украине составил 30%. При этом минимальное использование вместимости гостиниц — 9% , было зафиксировано в Луганской и Николаевской областях, а максимальное — 78 % - в Севастополе. В Киеве этот показатель составил 40-60%. Предпочтения же иностранных туристов распределились следующим образом: Киев (36,1%), АР Крым (10,4%), области: Львовская (9,1%), Одесская (5,3%), Днепропетровская (5, 3%), Киевская (4,2%), Донецкая (4,0%). Средняя продолжительность пребывания одного в гостиницах составила: для бизнес-туристов — 2,6 -3,0 суток, для любителей курортно-оздоровительного туризма — 5,5 — 8,0 суток. Кризис заметно подкорректировал эти, в общем-то, привлекательные для потенциального инвестора цифры. Так, уже по предварительным данным за 2008 год (который, как мы уже отмечали, практически не коснулся основных сезонов гостиничного бизнеса), в секторе была зафиксировано 15-17% падение оборотов. Однако кризис не вечен, а опыт подсказывает, что уже с началом стабилизации экономики (которые наиболее оптимистично настроенные эксперты относят уже на вторую половину 2010 года) индустрия отдыха и развлечений (а значит и непосредственно связанный с ними гостиничный сектор) просто обречена на подъем. Не стоит при этом забывать и о деловом туризме, который гораздо менее туризма курртно-оздоровительного подвержен сезонным колебаниям. В среднем, обслуживание корпоративных бизнес-туристов приносит гостиницам до 40 - 50% дохода и значительно способствует повышению их конкурентоспособности. Ожидаемое пост-кризисное повышение инвестиционной привлекательности Украины, будет стимулировать развитие гостиничных комплексов класса «люкс», включающих инфраструктуру комплексного обеспечения переговорного процесса. Следует отметить, что расходы на деловую поездку бизнесмена в среднем в три раза превышают затраты обычного туриста. И, наконец, Украина имеет все основания рассчитывать на участие в организации матчей Евро-2012 — т.е. на участие в событии, которое, при удачном стечении обстоятельств, может стать воплощением мечты всей жизни любого владельца гостиницы.
|